
不是没人买房,是好房子突然少了;不是政策没动静,是数据在等一个临界点。清明过后,中介朋友圈刷屏的不是降价消息,而是“钥匙已发、定金到账”。
最近看房的朋友变多了。我朋友小张上个月连看5套海淀老破小,全被抢在前头;上周末陪表姐去徐汇看个两居,房东临时加价30万,说“不议价,有人刚付了10万诚意金”。我不是中介,也没在炒房,就住在静安一个老小区里,楼下房产中介店,以前总贴“急售”,现在贴的是“优质房源,预约看房”。
上海二手房挂牌量,从2025年4月的12万多套,掉到今年4月只剩8.7万套,少了快四成。北京也差不多,挂牌量降了12%,但3月二手成交近2万套,创近三年新高。成都更猛,一季度二手房卖了5.3万套,全国第二;新房卖了1.45万套,全国第一。这些数字不是统计局拍脑袋写的,是各地住建委天天更新的网签系统里扒出来的。
价格没涨疯,但跌得慢了。中指院数据显示,3月全国百城二手房价环比只跌0.34%,比1月的-0.74%收窄了一半多。北京二手房价格环比涨了0.3%,结束了连续10个月下跌;上海也止住了33个月连跌,微涨0.08%。新房更稳,杭州和上海几个新盘一开,直接把百城均价拉高了2.24%。这不是反弹,是底子撑住了。
钱其实不少。居民存款超150万亿,但股票涨跌太吓人,银行理财也不再保本,信托爆雷新闻隔三差五,出国买资产又卡着外汇额度。最后发现,手里能拿得稳、看得懂、换得动的,还是市中心那套小两居。不是想炒,是真不知道放哪儿更安心。

人也没走光。全国出生率在降,但上海、杭州、深圳这些地方,常住人口还在进。去年杭州净流入18万人,深圳13万,哪怕北京略平,也基本没流出。64%的城镇化率,跟日韩80%以上比,还有上千万人要进城——不是来打工的,是拖家带口安家的,要上学、看病、找工作,得有房。
地方政府压力也不小。土地卖不动,钱不够发工资、修地铁、补医保。所以“以旧换新”贷款批得飞快,有的地方20天就放款;公积金能贷到120万;上海临港、北京亦庄这些地方,限购早就松了,就差把“欢迎买房”印在地铁口广告牌上。
三四线和一线,早就不是一回事了。我老家襄阳,中介门店关门两家,挂牌价一个月跌两次;可我在上海看的那套静安老房,房主连挂牌都不愿意,说“不急卖,等政策明朗”。一边是房子堆成山卖不掉,一边是好房子一挂出来就被秒——不是市场统一冷热,是地图被劈成了两半。
政策没官宣,但信号已经漏出来了。4月PMI没起来,社融数据还是弱,土地市场持续凉。如果5月数据再没起色,6月前大概率有动作。不是大水漫灌,可能是北京外地人社保年限从5年缩到3年,或是上海契税减免扩到满五唯一以外的改善置换,再或者,房贷利率还能降一点。过去三轮回暖,都是先有销量、再有预期、再有政策、最后价格才动,这次,前两步已经走完了。
我现在看房,只盯三样:地铁口步行800米内的次新、老城区带双学区的小户型、政府限价的新盘。远郊大盘不碰,30年楼龄没电梯的老楼不看,规划图上画得再大、周边连个便利店都没有的新区,直接划掉。

房东不挂房,不代表没房卖,是挑买家;银行放款慢,不代表不放,是卡材料。政策没敲锣打鼓,但银行信贷员聊天时说“最近审批松了”,中介朋友圈发“钥匙发完,等过户”,土拍公告里悄悄加了“配建保障房比例下调”——这些才是真动静。
静安这栋楼,物业费今年涨了12%,维修基金账户只剩一半。上个月隔壁户卖房,挂牌420万,三天内被抬到458万成交。没人喊涨,也没人喊崩。
钥匙在中介手里,合同在打印,网签号排到下周一。
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